李德林:后浪,你們該怎么買房?

時間:2020年05月07日 08:46:57 中財網
  這兩天,關于前浪、后浪的討論多了起來。長江后浪推前浪,“93年美女手握400棟樓”的消息,引發后浪集體慚愧,前浪集體沉默,但那畢竟是鳳毛麟角。春暖花開,已經被疫情壓抑了數月的房地產,也開始復蘇,后浪,你們該怎么去買房?

  后浪指的是新生代的90、00后,他們很多不用擔心買房的問題,70、80后的前浪們已經給他們買下了大把的房子。后浪們不甘平庸,喜歡選擇在北上廣深等一線城市闖蕩,那些在二三線城市的房子對于他們來說意義不大,就算拋售,在北上廣深說不定還不夠首付款。

  現在后浪們最擔心的一個問題就是,房價到底是漲還是跌呢?

  國家電網說要退出房地產,國家電網旗下的魯能地產那可是房地產大戶,這是央企退出房地產一個非常明確的信號。央企退出房地產影響有多大呢?央企房地產2019年營收超過9400億,千億俱樂部有三家都是央企,分別是保利、中海、華潤,地產銷售規模都在2000億以上。

  央企手上握著大量的房子,曾經是房地產市場的穩定器?,F在央企退出房地產會讓房價大跌嗎?想多了,除了這些年央企要回避與民爭利,不斷從房地產市場撤離,回歸他們國民經濟柱石主業外,更重要的是,央企房地產在競爭中已經沒有什么絕對優勢了,看看每年銷售排名,前10很少見到央企的影子,都是恒大、碧桂園等為首的民企。

  央企退出房地產不會左右房價的天平,人口、土地和金融才是關鍵。中國已經進入老齡化時代,看看珠三角、長三角的產業鏈遷移就能發現,人口紅利隨著老齡化不斷地消失。城市里超過55歲還在買房的恐怕只是少數,那些有房的老年人未來會釋放出大量的二手房。

  除了老齡化,新增人口同樣不樂觀。放開二胎政策,人口出生率并沒有提高,2019年10.4‰,創下了1949年以來的出生率最低值。在出生率降低的大背景之下,未來10年城市化的人口差不多1.5億。而房地產黃金期前夕的2000年,城市化人口超過6700萬,可想而知,隨著前浪們的老去,未來進城的后浪們減少,房子回不到之前的瘋狂。

  土地價格方面,隨著城市基礎設施建設的逐漸完善,財政通過土地收入換取城市建設的速度會放緩,土地財政的需求會削弱。加上允許農村集體土地直接入市開發,未來土地的供給量會加大,土地價格自然不會出現大幅度上揚。加上廣義貨幣M2這三年增速連續下滑,已經降到了9%以下。

  深圳出現炒房,北京立即就派出了調查組,金融的杠桿控制之后,炒房變得無利可圖,資金豈會陪著太子讀書呢?未來房價沒有暴漲的基礎。

  當前,平穩健康的發展是關鍵,現在居民70%的資產都押在房子上,而這部分資產絕大部分又押在銀行,房價的漲跌關系到金融系統的安全問題,現在居民部門的杠桿最高地區,比如北京已經超過87%。而絕大多數杠桿都是加在房子上的,一旦房價出現大幅度下跌,那么銀行資產就會出現問題。

  不可否認的是,北上廣深一線城市因為各種資源的虹吸效應,依然是進城人口最多的地方,那種人口凈流出的地方,房價還想漲?看看東三省,再看看大西北,幾十塊錢一平米的房子都有。后浪們想在北上廣深擁有更多的選擇權,在買房這一塊要等到房價大幅下跌,短期看不太樂觀。

  除了之前深圳出現暴漲被北京調查組調查,北京、上海無論是一手房還是二手房,都在假期出現了報復性反彈,甚至短短幾天假期就出現去化超過70%的記錄。后浪們在奮斗的時候,前浪們還在囤房。

  當然,尺度APP上出現的“93年手握400棟樓”的后浪是少之又少。未來二三四線的后浪們,如果你們安心在當地發展,其實不用擔心房價的變化,“啃老”就可以啦。如果你們要想在一線城市買房,成為前浪的接盤俠是大概率。后浪,你們決定要在哪里浪了嗎?明白自己該怎么去買房了嗎?選擇的自由就在你們手上。

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  (本文作者介紹:著名財經作家、《德林爆語》主持人。三分鐘財經脫口秀,每天一個資本真相,微信公眾號:delinshe)(新浪財經意見領袖專欄作家 李德林)
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